关于商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金问题，上海市高级人民法院于近日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》（2022年版）（以下简称“《上海高院问答三》”）给出了回答。
法院指导意见
《上海高院问答三》将商业用房区分为国有和非国有两类，对于国有房屋，符合条件的承租人可以按照《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》的规定要求减免3-6个月的租金。
对于非国有房屋，《上海高院问答三》给出的回答是：“因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情况予以支持。”
上海高院曾于2020年出台过类似问答，当时的意见是：“应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。”
最高人民法院于2020年5月发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“《最高院指导意见二》”）中规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
可以看出《上海高院问答三》是在2020版问答基础上结合《最高院指导意见二》补充、完善的。
案例分析
想要准确判断此次疫情下非国有商业用房能否减免租金以及减免多少租金，除了看以上规定外，研究分析2020年疫情相关案例是一个比较可靠的途径。笔者团队查询了以下10个较为典型的案例（包括上海地区基层法院2个和中院6个，北京地区中院2个）。在对这些案例比较分析的基础上，总结出以下一些结论，供大家参考。
一、承租人解除合同能否被支持？
从案例来看，疫情对承租人的经营多少都产生了一定的影响。但是法院在面对承租人主张合同解除的问题上是审慎的，需要对影响程度作研判。对于确实达到了导致合同目的无法实现程度的，法院才会支持解除。所依据的法律是《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。北京一中院终审的（2021）京01民终9285号案例中，因受疫情影响，通州运河文化庙会取消，承租人主张合同解除。法院认为，为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同的，法院应予支持。这也符合《最高院指导意见二》中的相关规定。
对于未达到导致合同目的无法实现程度的，法院通常不支持承租人解除合同。比如，上海二中院终审的（2020）沪02民终10887号案件中，承租人以其经营早教培训受疫情影响巨大为由，于2020年2月向出租人发出通知，解除租赁。法院认为，承租人未能提供充分证据证明租赁房屋用于经营早教机构培训，现其以经营早教培训，因新冠肺炎疫情导致其被迫停业为由解除租赁，依据不足，法院不予支持。
二、出租人解除合同能否被支持？
从案例来看，出租人主张合同解除，有被法院支持的，也有不被支持的。出租人如果仅仅因为承租人在疫情期间没有按时交租金主张解除合同的，法院通常不予支持。比如，（2021）沪01民终2621号案例中，出租人主张承租人常有迟交租金的情形（有些不是发生在疫情期间），其于2020年4月14日通知承租人解除租赁合同。法院认为，虽然承租人曾迟延支付租金，但其原因在于受疫情影响导致资金紧张，更何况承租人后续已经支付了租金，亦继续使用房屋并要求继续履行合同，合同并不存在无法继续履行的阻碍，故承租人要求解除合同的诉请，法院不予支持。再比如，（2020）沪01民终14148号案例中，出租人诉请解除租赁合同，要求出租人搬离并返还房屋，理由是承租人拖欠租金。法院认为，考虑疫情确实会给承租人带来一定的履行困难，加之双方租赁期限较长，投入较大，且承租人亦有继续承租的意愿，故对于承租人要求解除合同的诉请，法院不予支持。
这样判决符合《最高院指导意见二》中规定的“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”2022版《上海高院问答三》亦沿用了该内容。
法院支持出租人解除合同的，往往存在承租人在疫情过后仍然不付租金或搬离房屋等重大违约或根本违约的情形。比如，上海浦东新区法院审理的（2021）沪0115民初37690号案中，承租人拖欠疫情过后的租金、物业管理费、电费，并且于2020年9月向承租人提出了撤铺申请。在此情况下出租人于2020年10月21日通知承租人解除租赁合同。法院认为，承租人欠付租金已达合同约定的出租人行使解除权的条件，故出租人通知解除合同于法有据，法院确认合同解除。
三、承租人要求减免租金能否被支持？
该10个案例均为涉疫情租赁案例，所有案例均涉及承租人要求减免租金的问题，其中9个案例法院均予支持了减免，仅1个案例没有支持，但支持了租金延付。由此来看，但凡疫情影响承租人正常使用房屋经营的，法院通常会支持减免一定的租金。
四、被判定减免的租金有多少？
9个案例减免的租金以及比例统计如下：
减免金额（元） | 减免比例 | 备注 |
14000 | 50% | |
8895 | 43% | |
87308 | \ | 法院结合原免租期补交租金综合考虑 |
3500 | 50% | |
8500 | 40% | |
65000 | 50% | |
37791 | 33% | |
85000 | 50% | |
89379 | 40% |
以此来看，法院认定可以减免的租金占应付租金比例基本在30%-50%之间，这体现了“依据公平原则酌情调整租金”的要求。
五、承租人要求减免物业费能否被支持？
从案例来看，承租人提出要求减免物业管理费的，法院大部分都没有支持。主要原因是法院如果支持了减免租金，已经平衡了双方利益，物业管理费由于金额较小，再行调整的意义不大。此外，疫情期间物业管理服务大都未停止，所以承租人也应支付物业费。
六、承租人退租情况下能否要回押金（或保证金）？
从案例来看，凡是承租人拖欠租金直至最后退租或被承租人解除合同的（此类案件中承租人往往拖欠的不仅仅是疫情期间的租金，还包括疫情前后的租金，承租人退租也往往发生在疫情过后），承租人基本都会被法院认定为重大违约。法院大都支持了出租人没收承租人预交的押金（或保证金），其中有3个案例，法院支持没收100%的押金；有1个案例，法院支持没收80%的押金；还有1个案例，由于双方都有一定的违约责任，法院支持没收50%的押金。
七、承租人退租情况下是否需要承担违约金？
从承租人被法院认定为重大违约的案例来看，法院在支持出租人没收押金的情况下，多数不再支持其主张的违约金请求。法院主要考虑，一方面，承租人拖欠租金或退租有一定的疫情原因，可以免除一定的违约责任；另一方面，押金扣除应付未付费用后的余额本身就带有违约赔偿的性质，不宜额外再判赔违约金。此外，也有个别案例在支持没收押金的同时仍然判赔了违约金，但违约金也作了适当调低，并未按合同约定全额判赔。
此外，笔者还发现，在这10个案例中，承租人拖欠租金或者退租（终止合同）的，所作抗辩均为疫情属于不可抗力，造成其无法按时支付租金或合同目的无法实现。法院在审理后往往认为承租人所谓合同目的无法实现难以成立，因此无法支持承租人的主张。实际上，不论是《最高院指导意见二》还是《上海高院问答三》都提到了《民法典》第五百三十三条所规定的情势变更规则，即“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”承租人完全可以考虑运用这一规则支持自己的主张，而不是在原有思路中打转。
以上是笔者通过研究分析10个案例所得出的结论，尽管样本数量较小，但因为案例较为典型，加之其中8个是上海、北京两地中级人民法院终审的案例，所以有一定的代表性，具备一定的参考价值。笔者希望，不论是承租人还是出租人，在看过本文后对于自己的权利义务以及法院的裁判标准及尺度有一个相对靠谱的认识，在此基础上友好协商、互谅互让，妥善解决双方分歧，分担损失、共克时艰。
