日前，徐汇区司法局针对城市更新工作、基层法治观察员、公共法律服务向全区律师发生志愿者招募令。针对该招募令中的工作内容，作者就城市更新中的旧住房更新改造（含征收）法律常识进行阐述，欢迎各位批评指正。

01.上海城市更新体系前后对比

上图为2021年9月1日《上海市城市更新条例》施行前的上海城市更新体系

上图为2021年9月1日《上海市城市更新条例》施行后的上海城市更新体系

目前国家层面尚未对城市更新有明确定义，但综合各地出台的城市更新相关规定来看，城市更新一般是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等）根据城市规划和有关规定程序，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

城市更新与旧改征收的关系

02.上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则

第八条（确需征收房屋的情形）    为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：  （一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；  （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；   （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 

在房屋征收机制中，基于公共利益维护的“4+1+X”情形，前四项的情形性质相对明确，第（五）项情形具有城市特色，与现阶段的“城市更新”具有某种范围交叉。                    

上海市城市更新条例

第六十三条  旧区改造、旧住房更新、“城中村”改造等城市更新活动 ，国家有相关规定的，从其规定。

对旧区改造、旧住房更新、“城中村”改造的计划、实施等方面，本条例未作具体规定的，适用本市其他相关规定。

由此可见，对城市更新活动中的旧区改造、旧住房更新 、“城中村”改造等的处理，有一个参照性规定条款。

三者关系图

由上图可以看出，《上海市城市更新条例》中的城市更新，系大城市更新的概念，包括旧区改造，但旧区改造的更新，核心方式仍是征收。不过，征收在与城市更新中的交叉范围中，不仅限于旧区改造。

另外，从《上海市城市更新条例》第31、32条可知，在产权归集上主要是：涉公共利益的更新改造，采用房屋征收的办法；不涉及公共利益（另如拆除重建、成套改造），采用协议置换方式。  

03.旧住房更新的主要类型

（一）拆除重建

是指将建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的旧住房，予以拆除、重新建设。

（二）成套改造

是指将建筑结构差、功能不全、确需保留的旧住房，通过原址改建等方式，使其能够独用成套。包括贴扩建改造、里弄房屋内部整体改造、抽户改造等几种具体情形。

（三）保留保护建筑修缮

主要包括实施优秀历史建筑的保护修缮、加强保留历史建筑的保护更新、有序推进历史风貌区内房屋整体修缮等等方面。

（四）既有多层住宅加装电梯

指针对在符合加装条件的老楼房采用外接式办法加装电梯。在应当遵循民主协商、因地制宜、安全适用、风貌协调的原则，鼓励“电梯设备＋维保服务”一体化采购模式等方式完善服务配套，以及加强安全质量监管工作。

旧住房更新实施全流程及相关表决

04.（一）流程图

（二）关于意愿征询和表决

1.   公有旧住房拆除重建

充分征求公房承租人意见（80%以上同意），并报房屋管理部门同意。

公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，在签约比例达到95%以上后方可实施更新改造。

2.   公有旧住房成套改造

经房屋管理部门组织评估需要调整使用权和使用部位的，调整方案应当充分征求公房承租人意见（80%以上同意），并报房屋管理部门同意。

公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，并在签约比例达到95%以上后方可实施更新改造。

3. 私有旧住房的更新改造

经项目更新范围内80%以上的私有房屋产权人同意。

启动旧住房更新，签约比例达到95%方可实施。

经上述意愿征询与表决程序不能实施更新改造的，如为保护社会公共利益的需要，政府可依法通过征收的方式实施更新改造。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建，并且，补偿协议在签约比例达到80%后生效（即目前征收过程中常常采用的“两轮征询”）。

下期，我们将继续讨论城市更新中的旧住房更新改造，敬请期待。