田林路65弄是上世纪60年代建成的小区，房龄超过半个世纪，基本为煤卫合用不成套房屋，是上海典型的早期工人新村。每套房屋使用面积不大且产权多样，既有租赁公房，也有售后公房，更有宗教产权房......
2023年该小区正式列入徐汇区旧住房成套改造任务清单。
“一直盼改造，总算是等到了。”签约现场，一位年逾古稀的居民拿着租赁卡激动地说。
一、项目基本信息
项目名称：田林路65弄旧住房更新改造项目
更新范围：东至田林三四村，南至上海应用技术大学，西至田林路89弄（华元公寓），北至田林路。涉及居民1044证，总建筑面积约3.3万平方米。
更新方式：本项目采用拆除重建方式进行更新改造，拆除田林路65弄1--17号、19号、21号、23-31号住宅楼及相应土地上的所有构筑物，新建7-11层住宅。
实施主体：上海徐房（集团）有限公司
受委托第三方机构:
①上海徐汇城市更新工程咨询有限公司
②上海市徐汇第四房屋征收服务事务所有限公司
二、项目实施依据
（一） 《上海市城市更新条例》---上海市人民代表大会常务委员会公告第77号
该条例共计64条，自2021年9月1日起施行。
（二）《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》---沪房规范[2018]1号
该办法共计20条，自2018年2月11日起施行。
（三）《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》---沪房规范〔2023〕1号
该办法共计22条，自2023年2月1日起施行，有效期至2024年12月31日。
（四）《上海市旧住房更新有关行政调解和决定的若干规定》---沪房规范〔2022〕5号
该规定共计15条，自2022年11月1日起施行，有效期至2027年6月30日。
三、项目实施方案（节选）
（一）公房承租人、房屋产权人的确定
公房承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋产权人以不动产权属证书所载明的权利人为准。
（二）居民征询签约流程
第一轮（意愿征询）：2023年4月。
第二轮（方案征询及签约）：2023年6月、7月
公有房屋承租人，房屋产权人同意更新改造设计方案及实施方案，即可签订《上海市旧住房更新（拆除重建）协议》等。签约比例达到95%以上，协议方可生效。
（三）房屋安置方式及标准
1. 工程周期
本项目工程周期预计约为30个月，以实际工程周期为准。
2. 房屋安置方式
本项目采用回搬的安置方式。回搬安置选房办法另行公告。
3.外搬过渡
本项目更新改造期间，所有居住人需外搬过渡，直至改造项目竣工验收后统一回搬入住。协议生效后，公房承租人、房屋产权人应在搬离房屋前结清全部费用，包括水、电、煤、有线、网络（电话）、房租、物业管理费等；未结清的，暂缓发放本方案规定的各类补贴，待结清后再行发放。
对于违法建筑、构筑物，公房承租人、私有房屋产权人应自行拆除，如未拆除的，自公房承租人、私有房屋产权人搬离房屋之日起，视为自动放弃上述违法建筑、构筑物，实施主体可以自行处置。
（四）改造后房屋类型及权属情况
旧住房更新不改变原有房屋的产权性质，但改造后房屋的门牌、楼层、朝向、户型、面积等根据实际情况可能发生变化。
改造后，公有租赁房屋的居住面积不低于原租用公房凭证记载的居住面积，并配置独立的厨房、卫生间、阳台。
改造后，产权房建筑面积不低于原不动产权属证书记载的建筑面积。
（五）公有房屋租金及其他费用
改造后，公房租金依据改造后房屋面积收取，公房租金标准将按照规定做出调整。
更新改造完成并符合售后公房出售条件的公房承租人，如需将改造后房屋购买为产权房的，应按购买时相关规定办理相关手续，支付房款，缴纳维修基金，并自行负担相应税费、工本费。更新改造后应按规定支付电梯、水泵运行、维护等相关物业管理费用。
（六）选房办法
根据原住房的实际情况，提供改造后相应区域、房型和楼层范围房屋供居民选择，具体可选房屋房型及位置以方案征询方式告知。
（七）补贴和相关标准（略）
四、律师团队的“5+2”、“白+黑”
（一）答疑解惑
在各职能部门的共同努力下，2023年7月1日，田林路65弄旧住房更新改造签约正式启动，我携团队律师提前进入项目和工作组一起驻点办公。截止7月31日，共接待居民、项目组、居委、物业的各类咨询40余次，对每一个问题我们都详细做好工作记录并及时开展团队研讨，将各方反映较多的问题类型结合法律规定进行梳理，为后续的工作开展提供经验总结。
咨询的问题主要包括：
1、承租人去世，如何确定签约主体；
2、旧住房更新改造与征收有什么不同；
3、过渡费如何分配；
4、老年居民过渡借房难怎样解决；
5、申请廉租房、经适房的条件；
6、成套改造完成后谁有权居住；
7、将来居民如何购买售后公房等。
（二）参与矛盾化解
田林路65弄始建于上世纪50年代，为厨卫合用不成套房屋，绝大部分房屋已老化破损、屋面漏水、墙面开裂，最小房屋使用面积仅13.1平方米，居住环境恶劣，居民要求改造的愿望十分强烈。但部分居民的家庭矛盾由来已久，居民一方面盼望旧改一方面又担心家庭矛盾会因成套旧改后更加尖锐，故希望在律师的参与下辅助其化解家庭矛盾并达成调解协议，最终促成签约。若无法达成调解协议的，律师则引导居民可采用诉讼方式解决纠纷。
（三）走访调查、签约见证
根据需要，配合工作组为行动不便的老年居民提供上门签约见证服务。同时到居民家中实地考察居住困难情况，联合各职能部门讨论解决方案，促成居民签约。
（四）参加各类会议
律师在项目中会参加各类座谈会、协调会、工作例会、专题讨论会，宣传法规政策，动态分析个案、类案，推动签约工作顺利进行下去。
（五）出具律师函、催告函、律师意见书
针对旧改中出现的特殊情形，项目组与律师团队进行研讨论证，通过走访调查，收集资料，查阅相关规定，由律师出具律师函、催告函、专项律师意见书，最终促成双方签约。
（六）参与谈判
本项目于2023年7月13日签约比例已经达到95%，协议生效。根据规定，若更新改造范围内的公房承租人、私房产权人，未按期搬迁或以其他方式拒不配合旧住房更新改造的，实施主体可以向徐汇区人民政府申请调解；调解不成的，为了维护和推进社会公共利益，推进城市规划的实施，徐汇区人民政府可以依法作出决定。
期间，有极少数居民家庭对政策不理解进而对方案不满意，律师充分发挥专业优势，从法理、情理上耐心向居民解释，对有实际困难的家庭想办法解决。最终在各方的共同努力之下，于2023年8月15日完成了1044证全部签约。
结语
作为目前徐汇区房屋体量最大、涉及居民户数最多的成套改造项目，田林路65弄涉及1044证，2500人，仅用45天就实现100%自主签约。未来，这里将重建6幢8层和2幢11层成套住宅楼，同时建造地下一层机动车库和配套用房，提升居民居住品质，改善居民居住条件。
而律师在项目上的工作，往往于无声处见有声。
33天的全程参与，我们接触了形形色色的人群，最深的感触是律师要在旧改中发挥作用，不仅仅需要熟练掌握相关法规政策，还要学会换位思考，运用调解优势，做到以理服人，以情动人。后续我们再与大家聊聊65弄那些人情冷暖故事……
