“离婚时房子归谁？”几乎是每对夫妻离婚时最核心的争议问题。如果房产仍有贷款未还清，分割难度更会成倍增加：如何确定房产归属？贷款由谁继续偿还？能否变更银行借款人？这些问题涉及法律、金融和税务多重风险，本文将结合法律规定及司法实践，系统解析贷款房产分割的关键要点。

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一、离婚时贷款房产的权属认定：婚前购买VS婚后购买

1. 婚前购房

一方婚前首付+登记在个人名下：房产归属购房方，但婚后共同还贷部分及对应增值需补偿对方。

婚前首付+婚后加名：可能被视为赠与，被认定为夫妻共同财产。

2. 婚后购房

无论登记在谁名下，原则上属于夫妻共同财产，但需考虑房屋出资来源，以及双方是否有约定。

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二、贷款房产分割的三大原则

1. 协商优先
双方可自行约定房产归属及贷款偿还方案，但需以书面协议固定（如离婚协议或调解书）。

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2. 无法协商时的裁判规则

房产归登记方：未还贷款由登记方承担，并向另一方支付补偿款。

法院在确定补偿款时，一般会结合双方婚龄、是否生育子女、一方是否存在过错、房屋出资来源、贷款归还情况、房屋现值等多重因素综合确定。

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3. 特殊情形：房产“转售分割”
若双方均无力还贷或争夺房产，可协商出售房屋或在诉讼过程中向法院申请拍卖，售房款清偿剩余贷款后予以分割。

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三、离婚后贷款如何偿还？银行能否变更借款人？可能产生的风险？

1. 贷款偿还责任划分

协议约定：离婚协议中需明确由哪一方继续还贷，否则银行仍有权向原借款人（夫妻双方）追偿。

单方违约的影响：若一方停止还贷，银行可能起诉双方，另一方需及时凭离婚协议向违约方追责。

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2. 变更银行借款人的实操难点

银行审批严格：需新借款人具备还款能力、征信良好，部分银行要求新借款人每月流水需达到每月房屋还贷金额的两倍。

常见解决方案：

方案1：提前还清贷款，过户后重新抵押贷款；

方案2：与银行协商“转按揭”（部分银行已停办，需个案沟通）；

方案3：维持原贷款合同，由实际获得房产方继续还款，并通过公证或协议明确责任。

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3. 未及时变更贷款合同的隐患

若贷款逾期，另一方可能被银行列为失信人；

若获得房产方私自抵押或出售，可能损害对方利益。

常见解决方案：

在离婚协议中明确约定违约金条款；

要求获得房产方提供担保（如其他财产抵押）。

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四、分割房产的税务问题

增值税：涉及家庭财产分割（包括离婚财产分割）的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

个人所得税：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

契税：夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

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五、律师的四大实操建议

1. 签订离婚财产协议
离婚协议需详细约定：房产归属、贷款偿还责任、补偿款支付时间、逾期违约责任。

2. 保留还贷证据
保存婚后还贷的银行流水、转账记录，以便计算补偿金额。

3. 提前与银行沟通
离婚前咨询贷款银行，了解变更借款人或转按揭的可行性，避免“事后补救难”。

4. 优先选择调解程序
法院调解书具有强制执行力，比自行签订的协议更有利于约束对方履行义务。

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结语

离婚时分割贷款房产，既是法律问题，也是金融问题。夫妻双方需理性权衡利益，必要时委托律师介入谈判、起草协议，避免因程序疏漏引发二次纠纷。