一、一个让无数店主头疼的真实场景

2014年4月，梁某、杨某与三房东签订房屋租赁合同，租下一间80平方米的商铺，月租金4万元，用于经营日式料理，本以为这会是他们事业的起点，不曾想2014年9月，长宁区政府颁布征收决定，该房屋被纳入征收范围。同年11月，三房东通知梁某、杨某，租赁合同于2015年1月12日终止。

梁某、杨某认为自己投入了大量装修、设备却开业不足一年，损失惨重，理应获得赔偿，却在谈判中遭遇困境：征收部门只和大房东签约，梁某、杨某找三房东要赔偿，三房东却认为征收协议是和大房东签的，自己并没有拿到什么好处，梁某、杨某自然不肯搬走。于是三房东向法院起诉要求判决双方合同于2015年1月12日解除，梁某、杨某支付此日期之前的租金及此日期之后至实际搬离之日的房屋占有使用费。梁某、杨某提出反诉，认为自己作为实际经营人，根据有关房屋征收与补偿实施细则的相关规定，有权享有因征收而产生的相应权利。故要求三房东按照征收协议中的停产停业损失、装潢补贴、搬迁费的金额向其赔偿，并赔偿房屋装修损失、设备损失等，合计34万余元。同时申请追加大房东、二房东为第三人，希望能一并解决征收补偿的分配问题。

二、征收补偿到底有没有实际经营人的份？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收补偿协议是征收部门与大房东（即房屋所有权人或公有房屋承租人）签订，其中对于商铺、厂房等非居住房屋，除了房屋价值补偿外，还涉及停产停业损失补偿、装潢补偿、搬迁安置费等，这些补偿款均直接支付给大房东。以上文的梁某、杨某为例，如果他是直接和大房东签订租赁合同，根据现有法律规定和司法判例，作为实际经营人他可以通过诉讼向大房东主张一部分的停产停业、装潢、搬迁安置补偿。如(2024)沪0106民初21828号判决书：“从房屋征收补偿的特点以及案涉房屋《征收补偿协议》及结算单载明的补偿项目来看，征收补偿对象显然包括利用房屋从事生产经营活动的民事主体，既可以是房屋产权人，也可以是房屋承租人，因此，案涉房屋在租赁期间被依法征收，北某作为承租人有权获得有关的征收补偿利益。”

但由于层层转租，实际经营人往往会陷入“两头够不着”的困境——征收部门只和大房东签约，实际经营人与大房东没有直接合同关系，大房东不认；二房东、三房东不是被征收人，补偿款也不经过他手，甚至还可能从中“截留”部分补偿。

在本案中，一、二审法院认为：梁某、杨某不是涉诉房屋的被征收人，现有证据亦不能证明三房东已取得补偿款，故其关于停产停业损失、装潢补贴、搬迁费等诉请“缺乏事实与合同依据”；同时，其主张的征收补偿分配，与本案系两个不同的法律关系，其主张不能成立，也未同意梁某、杨某的追加第三人申请。

最终，梁某、杨某仅获得装潢残值补偿5万元和设施设备折价款1.5万元。

这个案例深刻揭示了层层转租下实际经营人的困境——投入了高额租金和装修金，却在征收来临时维权困难、两手空空。

三、给实际经营人的四条实操建议

1、尽量减少“被转租”的环节

在签订房屋租赁合同时，尽量和大房东直接签订，并在合同中明确如遇征收的补偿款项如何分配，处理方式，避免出现“如遇征收无条件终止”“双方互不承担任何责任”等不利条款，在部分法院判例中，此类条款可能被认定为对自身权利的放弃，如（2021）沪0101民初3031号判决书：“《租赁合同》约定，如遇动迁，本合同自然终止，被告不承担原告的一切费用，因此被告无需向原告支付违约金或征收补偿款。故对于原告的第三项诉请，本院亦不予支持”。如确实无法直接签订，则尽可能让大房东能够就征收补偿问题给到书面承诺。

2、保留全套经营证据

将营业执照、租赁合同、水电费缴费记录、纳税凭证、经营流水、装修合同及付款凭证、装修前后照片等相关材料保存好，这些都是证明实际经营人身份的关键证据。

3、征收启动后主动“现身”

征收公告发布后，主动向征收方申报实际经营人身份，提交证据材料，争取被纳入征收考量的考虑范围；同时降低预期，明白征收补偿的主要获益者是房屋所有人，积极与大房东、二房东谈判，争取拿到一个可接受的补偿，实现“双赢”。

4、关注二房东的维权进程

通过公开渠道（如中国裁判文书网）进行查询，如果发现二房东通过诉讼已经拿到补偿款，可以向法院申请调取相关判决书并及时起诉，争取维护自己的权益。

如(2018)沪民申2268号判决书：“因动迁相应停产停业损失补偿款已由案外人上海锦达纸品机械制造有限公司(以下简称锦达公司)领取，而另案生效判决，厚昌公司作为承租人向其出租人锦达公司要求支付停产停业损失的诉讼请求，已由法院确认并判定，且厚昌公司承诺其转租部分由其对实际使用人负责。基于合同相对性，弘本公司作为次承租人(实际经营、使用人)有权向其出租人厚昌公司主张其动迁利益，原审据此判决并无不当。”