在多层转租的房屋租赁中，因前手承租人拖欠租金，产权人直接向实际使用的次承租人发出停付租金通知的情况屡见不鲜。次承租人据此暂缓支付租金，出租人能否以逾期付租为由单方解除合同、强行收回房屋？次承租人暂缓付租是否具有法律依据？本文结合真实案情，厘清多层转租中各方权利义务，分析次承租人的抗辩权与出租人单方解约收房的合法性。
基本案情
2022年，系争房屋所有权人A公司将房屋出租给B公司，出具同意转租函并约定B公司可转租。此后，B公司将房屋转租给C公司，亦出具同意转租函，准许C公司转租。
2023年12月，C公司与王某签订《上海市房屋租赁合同》，约定王某承租案涉房屋用于网球馆经营，租赁期限5年（2024年1月1日起至2028年12月31日），月租金56000元，按三个月为一期支付，押3付3，先付后用；任何一方违约，需向守约方支付当年度6个月租金作为违约金。
2025年1月，王某收到A公司通知，告知因B公司长期欠租，A公司已起诉要求解除与B公司的租赁合同，并要求王某停止支付任何租金，否则损失自负。王某第一时间将该情况告知C公司，明确要求暂缓支付后续租金。此后，C公司以王某到期为付租金为由，采取停电、锁门等方式阻碍其经营，发函解除合同并强制收回房屋。王某遂诉至法院，请求确认租赁合同解除，判令C公司退还押金、赔偿装修损失及支付违约金；C公司反诉要求王某支付欠租及违约金。
本案开庭前，法院已作出判决，解除A公司与B公司就案涉房屋签订的租赁合同。
裁判结果
法院经审理认为，王某暂缓支付租金系因收到产权人A公司的停付通知，并非无正当理由恶意拖欠，其在收到通知后及时告知C公司，依法行使不安抗辩权，暂缓付租具有正当依据，不构成违约。C公司作为出租人，负有保证租赁物权利无瑕疵、可供承租人正常使用的主合同义务，其在出租权存在重大瑕疵的情况下，以王某逾期付租为由单方解约并强行收房，显属不当，已构成根本违约。最终法院判决C公司退还王某押金、赔偿装修损失并支付违约金，共计60余万元，驳回C公司的全部反诉请求。
法律分析
本案争议焦点为：王某暂缓支付租金的行为是否合法；C公司单方解约并强行收房的行为是否具有法律依据。
1、 次承租人暂缓付租系合法行使抗辩权，不构成违约
根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力情形的，有权中止履行。本案中，A公司已起诉解除前手租赁合同，且该合同最终被法院判决解除，C公司基于转租取得的出租权丧失合法基础，王某对案涉房屋的使用面临被产权人收回的重大风险，其有确切证据相信C公司无法继续履行租赁合同的核心义务。
同时，出租人提供无权利瑕疵、可稳定使用的租赁物，与承租人支付租金构成对待给付义务。在C公司未消除租赁物权利瑕疵、无法保证王某正常经营的情况下，王某暂缓支付租金，既是依法行使不安抗辩权，亦符合同时履行抗辩权的立法精神，并非无故拖欠，不构成合同违约。
2、出租人不享有单方解除合同的权利，强行收房构成根本违约
在租赁合同中，出租人仅在承租人无正当理由欠付租金，且经催告后在合理期限内仍不支付的情况下，才享有法定或约定的解除权。本案中，王某拒付租金具有合法抗辩依据，并非可解约的违约情形，C公司据此单方发函解除合同，缺乏事实与法律依据。
同时C公司在不具备解除权的前提下，采取停电、锁门等方式阻碍王某经营，进而强制收回房屋，直接导致租赁合同无法继续履行，该行为已构成根本违约，应依法承担退还押金、赔偿装修损失、支付违约金等违约责任。
3、多层转租中，前手欠租风险应由转租人承担，而非次承租人
在合法的多层转租链条中，各层租赁合同均为独立合同，权利义务仅约束合同相对方。因前手承租人违约导致产权人主张权利的，相应商业风险应由直接出租人（转租人）承担。本案中，B公司欠租的违约后果，不应转嫁给无过错的次承租人王某；王某已尽到合理注意义务，在收到产权人通知后及时告知 C 公司，其对前手的违约行为无需承担任何责任。
结语
本案的裁判结果，既厘清了多层转租关系中次承租人的合法抗辩权边界，也进一步明确了出租人在租赁关系中的核心义务与责任归责原则，为类似纠纷的处理提供了清晰的司法指引。从实务角度而言，次承租人在面对产权人停付租金通知时，并非只能被动选择支付或拒付，而是应及时固定产权人通知、与出租人沟通的各类证据，明确提出暂缓付租的主张，通过合法方式行使抗辩权，避免因证据缺失被认定为无故违约。
而对于转租环节的出租人而言，在取得转租权后并非当然享有无瑕疵的出租权利，其应主动关注前手租赁关系的履行状态，及时防范前手欠租、产权人主张权利等风险；若已出现权利瑕疵，应积极与产权人、前手承租人协商解决，而非将风险转嫁给次承租人，更不得以次承租人行使抗辩权为由，采取单方解约、强制收房等过激行为，否则将承担相应的违约责任。
此外，从多层转租的交易架构来看，各参与方均应强化合同风险意识，在租赁合同中明确约定前手租赁关系变动的处理方式、权利瑕疵的补救措施等内容，通过事前约定减少纠纷发生；若纠纷已然产生，应优先通过协商、调解等方式化解，若无法协商一致，可依法通过诉讼途径维护自身合法权益，避免因不当行为扩大损失。
