近期，一则关于西安市碑林区三学街项目在征收交房五年后，政府突然通知终止征收，要求居民回搬的新闻报道引起关注。在了解事件的来龙去脉后，发现这个项目的反转曲折堪称城市更新中最真实也最扎心的反面案例。
有“硬伤”的征收决定
三学街位于西安碑林区，是省级历史文化街区，虽是文化名片，但老房多、环境旧，不少居民盼着搬离旧居入住新房。因此，从2017 年起这片区域就被纳入了棚户区改造的计划。转机源自2020年8月，该地块被正式列入旧改征收范围，区政府发布公告对该地块上的国有土地房屋予以征收。公告发布后，居民签订了《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议（产权调换专用）》，并陆续在2020年、2021年交房搬出。多数签约居民选择了产权房屋调换，向开发商缴纳了几万、十几万不等的购房款。签约后已交房的房屋，征收单位拆除了门窗并砌起了围墙。
但在征收实施过程中，不少居民意识到该项目存在不少问题，包括征收目的不符、程序不合法、补偿款未到位、安置房规划不合规等，于是一部分居民向西安铁路运输中级法院提起行政诉讼（案号：（2021）陕71行初382号），要求撤销征收决定。
西安铁路运输中级法院在审理过程中，直接指出了项目在实体和程序上的几大硬伤。一、被诉征收决定的范围与过往已有的征收决定存在部分重复。二、区政府将涉案项目认定为棚户区改造项目，但未能证明项目符合城市棚户区标准，在历史文化街区的保护上又没有提供对建筑作出保留、改造或拆除区分处理的相关证据。三、征收决定作出时，安置用地尚未获得上级政府部门审批，不能证明被征收人足以得到及时安置。四、风险评估程序中人员身份不明，且签名人数也不满足要求。公告发布后数百人申请行政复议以及至案件审理时只有16%-19%的正式签约率。表明涉案项目的征收意愿同意率不高，存在较大社会稳定风险。五、补偿款到位问题，项目暂定成本55亿元，但开发公司只取得了40.5亿元中长期贷款资金授信，实际转账1.5亿元，资金存在巨大缺口，不能保障被征收人的补偿安置利益能够得到实现。
综合前述情况，一审法院作出了撤销被诉征收决定的判决。后碑林区政府不服，提起上诉。
陕西省高级人民法院在二审（案号：（2021）陕行终593号）审理过程中认为项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的公共利益需要，也查明了两个征收决定间不存在征收范围重复的问题。同时，认为被诉征收决定作出时不符合《征补条例》规定的专项规划以及征收补偿费用未能足额到位的问题，依法应当予以撤销。但考虑到被诉征收决定作出时，不符合专项规划要求，而后续《三学街历史文化街区保护规划（2020-2035年）》已发布，《三学街历史文化街区控制性详细规划》也已进入批前公示阶段。涉案项目征收补偿费用虽在被诉征收决定作出前未足额到位，但征收补偿费用已经取得国家开发银行中长期贷款资金授信。且从涉案项目征收进展看，征收补偿费用能够保障被征收人安置补偿权益。另外，涉案项目现正式签约1052户，签约率36.09%。如撤销被诉征收决定，将会给国家利益、社会公共利益以及已经签订协议的被征收人利益造成重大损害，故原审判决撤销被诉征收决定欠妥，应予纠正。最终，二审法院作出了撤销一审判决、确认征收决定违法以及责令西安市碑林区人民政府对涉案项目征收补偿资金等问题依法采取补救措施的判决。
苦等五年，重回原住房
二审法院从公共利益衡量的角度撤销了一审法院的判决，并责令碑林区人民政府采取补救措施。但这一项目并没有如预想的一样推进，反而朝着更离谱的方向发展。
当地相关部门承诺在2023年8月前交付的安置房，一直未能兑现。已有两栋楼完工封顶的安置小区因为没交配套费，还未取得施工许可证。碑林区政府在2025年5月发布通告，明确终止三学街周边棚户区改造项目征收工作，对不符合《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定的部分进行纠正，理由是征收决定中将公房承租人视作产权人进行实物安置，且叠加套内面积上浮20%、每户再奖励10平方米、优惠购买20平方米等政策，均没有依据。然而纠正并非叫停整个项目，仅针对“公户”，即产权归属于房管所或者其他单位，住户为公有房屋承租人。而产权属私人所有的“私户”则继续货币补偿或安置在安置小区。
通告发布后的两个月，区政府与86%的居民签署了终止协议，截至2026年5月的签约率达97%。项目居民面对的只剩下一个签约交房5年，最后仍旧搬回原住房的结果。关于原住房的改善，只能按照一体修缮的思路，通过对三学街片区14条道路及建筑外立面实施提升改造，完善水电气、消防、公厕等基础设施。对C、D级危房加固修缮，集中整改消防问题，104个院落整体升级的方式来解决。
征收的坑，全踩中了
这个案例之所以特殊和具有现实意义，主要是因为政府部门在这个案例中，把几个坑都精准踩中了。首先是关于征收目的，搭上旧改项目的批复就打算将整个历史街区一并征收，没有就历史街区的保护提出针对性的方案。以至于在规划未出的情况下，就作出了征收决定，程序上就明显违反了法律规定。另一方面，存在安置补偿款和安置房存在严重落实不到位的情况。
最为关键的是在纠错环节，在两级法院分别就征收决定的情况作出评价，特别是二审法院撤销了一审判决并作为确认违法的判决并责令采取补救措施的情况下，相关政府部门仍未积极落实征收补偿的政策口径、安置房屋和款项等事宜，反而在最后终止项目，让居民回搬到原住房，只能无奈承担了多年因政府违规造成的损失。
总结：城市更新，依法行政才是最稳的路
三学街的这个案例，用五年时间、上千户居民的等待、上亿的损失，给城市更新的相关主体上了一堂实务公开课。第一，对项目类型要有明确的界定，项目之间有交集时，切不可有搭“顺风车”的心思。第二，严格遵守程序规范，在相关的批复到位后才开展下一步流程，不能报着“先上车后补票”的思维。第三，严格按照规定落实征收补偿款和安置房屋的事宜，确保能够足额到位，防止开出“空头支票”。第四，严格落实主体责任意识。作出的决策违规、程序违法，造成的损失不应由居民承担，要综合考虑民生需求和实际效果，不能简单地一停了之。
从司法角度来看，二审法院在做出确认违法、责令补救的判决，给政府划定职责边界的同时，也应该兼顾实施的情况，确保判决能够真正落地、错误得到实质整改，最终避免“等了白等”的闹剧发生。
