2026年6月29日，最高人民法院公布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（简称《司法解释（二）》），该解释自2026年6月30日起施行。《司法解释（二）》共有二十三条，主要针对长期以来司法实践中的争议及难点问题进行规定。结合工作实践和办案实务，就《司法解释（二）》中的核心亮点进行分析解读，以供参考。
01
亮点一：出借资质合同无效的，资质借用使用费也不支持。
出借资质通常也称为挂靠，是指单位或个人以其他有资质的施工单位的名义承揽工程的行为。我国《建筑法》明确禁止建筑施工企业以任何形式出借资质承揽工程，但《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中仅规定借用资质签订的建设工程施工合同无效，对挂靠双方间资质借用合同的效力并未提及。《司法解释（二）》明确规定出借资质、允许以本企业名义承揽工程的合同无效，且出借资质企业基于无效的资质借用合同主张资质借用费、使用费的，人民法院均不予支持。
若双方在资质借用合同中约定为管理费的，是否应予支持。对此，笔者认为，虽然《司法解释（二）》中未明确提及管理费，但资质借用合同无效，约定的管理费亦应无效，资质出借企业亦无权主张合同约定的管理费。但对于资质出借企业确实参与项目管理、投入管理成本的，本着合同主体不能因合同无效获益的精神，人民法院可依据双方的过错程度、实际投入和损失等，合理划分双方的损失责任分担。
法条链接：建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。
——《司法解释（二）》第三条
02
亮点二：发包人向资质借用人直接承担责任的前提条件为“知道或者应当知道资质借用情形”。
根据《司法解释（二）》规定，发包人是否应向借用资质人直接承担责任，关键在于发包人在订立合同时是否知道或者应当知道资质借用情形。具体为：
若发包人不知道且不应知道资质借用的，则根据合同相对性原则，资质借用人无权根据该工程施工合同直接向发包人主张折价补偿款。
若发包人知道且应当知道资质借用的，则资质借用人与发包人成立事实的工程施工合同关系，资质借用人有权直接向发包人请求支付折价补偿款。
且需注意的是，对于“发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用”的举证责任，应由资质借用人承担，而出借资质企业作为第三人参加诉讼。
法条链接：借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。
借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
——《司法解释（二）》 第四条
03
亮点三：资质借用人以出借企业名义购买建筑材料，租赁设备等，适用表见代理。
实务中，资质借用人为完成工程施工常以出借企业名义对外签订材料设备采购或者租赁设备等合同，当其未依约向供应商、租赁商支付款项时，出借企业常被起诉要求承担连带清偿责任。根据我国《建筑法》第六十六条：“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的……对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任。”及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第七条：“缺乏资质的单位或者个人借用有资质的建筑施工企业名义签订建设工程施工合同，发包人请求出借方与借用方对建设工程质量不合格等因出借资质造成的损失承担连带赔偿责任的，人民法院应予支持。”建筑施工企业出借资质的，资质出借企业与借用人承担连带赔偿责任的范围，仅限于工程质量不合格造成发包人的损失，对于其他损失法律未明确规定。
对此，《司法解释（二）》亦进一步明确资质借用人以出借企业名义购买建筑材料、构配件和设备，租赁设备等，应适用表见代理规定，即具体结合签订合同时资质借用人所出示的书面文件、履行方式、外观宣示和合同相对方的善意与否等因素，判断交易过程是否构成表见代理。如果构成表见代理，则应当由资质出借企业承担合同责任；如果不构成表见代理，则应当由实际履行方即资质借用人承担合同责任。
法条链接：借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。
——《司法解释（二）》第五条
04
亮点四：农民工依照《保障农民工工资支付条例》享有工资诉权，保持法律适用一致性。
国务院于2019年公布的《保障农民工工资支付条例》（简称《支付条例》）针对工程建设领域，规定建设单位、施工总承包单位和分包单位对农民工工资应承担的责任。本次《司法解释（二）》进一步明确规定农民工依照《支付条例》享有工资诉权，有权请求建设单位和施工总承包单位、分包单位承担先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资。鉴于《支付条例》明确规定了施工总承包单位对分包单位的监督管理义务，因此，建议施工总承包单位在项目管理中重视强化农民工工资管理，做到项目部配备劳资专管员，对分包单位劳动用工实施监督管理，掌握施工现场用工、考勤、工资支付等情况，审核分包单位编制的农民工工资支付表，建立用工管理台账，并保存至工程完工且工资全部结清后至少3年，从源头上尽力避免发生拖欠农民工工资的情况。
此外，笔者认为司法实践中关于《支付条例》适用的诸多争议问题，《司法解释（二）》中仍未明确，如：《支付条例》中规定“农民工”是指农村居民，现实中存在大量城镇户籍或由农民户籍转为城镇户籍的工人，对于“农民工”身份认定是否仅以农村户籍认定；农民工是否仅指一线工人，现场从事管理、后勤人员是否属于“农民工”；施工总承包单位已履行监管责任是否可免除承担先行清偿责任，以及施工总承包单位先行清偿责任的性质等，仍待后续统一裁判尺度。
法条链接：参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。
——《司法解释（二）》 第八条
05
亮点五：固定总价合同解除后，按完成比例折算已施工部分工程款。
固定总价合同中，确定固定价款应以工程全部竣工为前提，对于因合同提前解除，工程未完成施工的，不能直接按固定总价进行结算。司法实践中，若双方对结算价款无法协商一致的，通常只能通过司法鉴定认定工程款。但实践中又存在两种不同的鉴定及计算方式：第一种是根据实际施工完成的工程量，以建设行政主管部门发布的定额取费标准重新核定工程价款；第二种是采取“比例折算法”，即取相同标准分别鉴定出已施工工程造价及工程总造价，算出二者比例再乘以约定的合同固定总价款，所得金额即为已施工部分工程款。对此，《司法解释（二）》正式确立采用“比例折算法”，既反映当事人在合同中的真实意思，也符合工程施工的客观情况，同时亦明确取费标准为“合同订立时”“建设工程所在地”建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范。
法条链接：采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。
——《司法解释（二）》第十条
06
亮点六：施工合同无效时“参照合同工程价款的约定”内容予以处理。
《中华人民共和国民法典》第七百九十三条第一款规定：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”，但并未明确可参照工程价款约定的具体内容。司法实践中，对于施工合同无效确定工程折价补偿款时，如何界定参照适用合同价款条款的内容一直存在较多争议，本次《司法解释（二）》以列举方式明确了“参照合同关于工程价款的约定”包括参照合同约定的价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等。
法条链接： 民法典第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。
——《司法解释（二）》第十一条
07
亮点七：即使约定以审计或者评审结论确定工程款，仍可启动工程造价司法鉴定。
财政评审机构或审计部门对工程款的审计评审，是政府部门监控财政拨款与使用的行政措施，对合同当事人不当然具有法律约束力。对此，《司法解释（二）》明确规定：首先，只有在合同双方约定以审计结果或者评审结论确定工程款的，发包人才有权请求采用审计结果或者评审结论确定工程款。其次，即使合同约定以审计结果或者评审结论确定工程款，出现下列两种情形时，承包人仍有权申请工程造价司法鉴定，具体为：一是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在“合理期限”内出具。其中双方没有约定“合理期限”的，将由人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定期限，但不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。二是承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符。
据此，对于承包人来说，建议依照合同约定积极配合审计或财审，及时提交竣工结算文件、发函督促审计结果和评审结论出具等，并做好相关往来函件和合同履约过程资料的留存，以证明非承包人原因未能出具审计结果或财审结论，亦有利于确定“合理期限”的起算日。
法条链接：发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。
前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。
——《司法解释（二）》第十三条
08
亮点八：工程出现质量问题时，发包人应履行通知修复的先行义务。
司法实践中，常会发生承包人主张工程款时，发包人以存在施工质量缺陷问题为由，要求在结算款直接扣减修复费用。对此，《司法解释（二）》明确规定在发包人未履行通知修复义务的，发包人无权要求承包人先行支付修复费用，并且发包人履行通知义务后，只有在承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人请求承包人承担合理修复费用的，人民法院才予以支持。
因此，对于发包人来说，主张的质量修复费用可获法院支持，应做到：其一，要有证据证明工程确实存在需要维修的质量问题，且维修的项目系因承包人未按规范施工导致；其二，要有证据证明已通知承包人修复，但承包人明确拒绝维修、怠于维修或修复结果仍不符合约定；其三，发包人自行维修或委托第三方维修的，应及时签订维修合同、支付维修款、做好维修验收记录等，同时留存好相应的转款记录、往来函件及聊天记录等必要佐证，形成完整证据链，以证明实际发生的合理修复费用。
法条链接： 因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
——《司法解释（二）》第十六条
09
亮点九：确定特殊情形下行使建设工程优先受偿权的起算点。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》规定承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，自发包人应当给付工程价款之日最长不超过十八个月。而实践中，有的合同中虽已约定发包人的应付工程款日期，但后续常常由于工期顺延等原因导致协商变更了原应付工程款日期，对此，《司法解释（二）》明确规定此种情形下，从双方协商变更后的应付工程款之日起算优先受偿权的行使期限。
此外，对于部分合同当事人未约定发包人应付工程款日期或者约定不明的，为避免发生优先受偿权行使期限迟迟不予起算，《司法解释（二）》规定若双方在结算协议中约定了应付工程款日期，则按结算协议中约定的付款日期起算建设工程价款优先受偿权行使期限。
法条链接：建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
——《司法解释（二）》第二十一条
10
亮点十：人民法院移送违法行为及严重质量问题线索的法定职责。
根据我国《行政处罚法》《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》等相关规定，对工程项目转包、违法分包、挂靠等违法行为的行政处罚追溯期限一般为二年，自建筑工程竣工验收之日、合同解除或终止之日起计算，超过二年未被处罚机关发现查处的，则不再给予行政处罚。对此，《司法解释（二）》规定人民法院审理建设工程合同案件中，发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。该规定充分体现了国家通过民事审判、行政执法、刑事追责的联动衔接，建立一案多办的治理机制，旨在倒逼建筑市场主体强化法治意识、责任意识、安全意识，守住工程质量安全，保障建筑业高质量发展。
法条链接：人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。
——《司法解释（二）》第二十二条
