浙江某地村镇的两户农民陆某和朱某与当地镇社区建设项目管理部（以下简称“项目部”）签署《某区住宅建设协议》（以下简称“建设协议”），“建设协议”对房屋的建设标准做了详细明确的规定，其中规定房屋的层数为三层（无地下室），包括房屋的各层高及总高度，“项目部”负责房屋定位放样、检查及管理，还明确施工员为徐某，要求严格按照“项目部”提供的设计图纸进行施工。两位建房人共同与徐某签署《农房建筑工程施工合同》（以下简称“施工合同”），“施工合同”约定了承包价款、支付方式和高于设计文件的个性化要求，并约定违约方要承担守约方的律师费等维权费用的支出成本。
房屋施工完成交付使用后，朱某就立即结清了全部的工程价款，但陆某却长期拖欠支付工程价款，徐某无奈只得将陆某起诉至当地法院，要求按照合同约定和履行过程中的增项支付欠付工程价款并支付徐某委托律师的律师费。
庭审中陆某提出徐某没有承包施工资质，违反了《建筑法》的相关规定，主张其与徐某签署的“施工合同”为无效合同，并抗辩称其不应当承担违约责任（工程款逾期支付的利息损失）和徐某支出的律师费等损失。
01
建筑法律的相关规定
《建筑法》第二十六条规定“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”根据建筑法的相关规定，只有单位才可以获得资质证书承揽工程，个人是无法获得承揽工程的资质证书。
第八十三条第三款“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”根据该条规定农民自建低层住宅的建筑活动不适用建筑法的相关规定。
《建筑工程施工许可管理办法》第十八条第二款“《建筑法》第八十三条第三款规定的建筑活动，不适用本办法。”
由以上规定可知，农民自建低层住宅的建筑活动不适用建筑法关于必须由有资质的施工单位承接建设工程的规定。
《重庆市高级人民法院、四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》重庆市高级人民法院、四川省高级人民法院2022年12月28日实施。其中第三个问题“农民自建建筑物施工合同的承包人不具备相应的施工资质是否影响合同效力？”答：农民自建两层（含两层）以下的住宅，属于《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定的“农民自建低层住宅”，承包人不具备相应的施工资质的，不影响施工合同的效力。农民自建三层（含三层）以上的住宅或者自建非住宅建筑的，承包人应当具备相应的施工资质，不具备相应的施工资质或者超越资质等级所签订的施工合同应当认定无效。
建筑规范标准
根据《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019），低层建筑指建筑层数为1～3层的建筑类型，涵盖公共建筑、宿舍建筑及住宅建筑等类别。其中公共建筑与宿舍建筑以1～3层为低层，4～6层为多层；住宅建筑则明确将1～3层划为低层，并细化其防火规范、容积率计算等标准。
部分地方标准（如上海市）在层数划分基础上，补充规定低层居住建筑的高度上限为10米，形成“层数为主、高度为辅”的判定体系。该分类标准与《建筑设计防火规范》（GB 50016）等国家规范相衔接，直接影响电梯配置、疏散通道设计等建筑技术要求。
经济发展水平决定各地方“农民自建低层住宅”的层数标准
国务院1993年5月7日《村庄和集镇规划建设管理条例》，第二十一条规定：在村庄、集镇规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业的建筑工程，以及二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。该条例规定二层及以上的住宅必须适用有设计资质证书单位出具的设计文件或者选用通用设计、标准设计。
住建部于2004年12月6日制定的《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项的规定：对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。该意见则明确农民自建低层住宅是指两层（含两层）以下住宅。
在当时从全国的经济发展水平的实际情况来看，确定农村农民自建低层房屋的标准为二层及以下，这个标准也是实事求是的恰当标准。
2024年1月1日起施行的《甘肃省农村住房建设管理办法》（以下简称“甘农房办法”）第十二条规定：在村庄规划中应当控制农村住房建筑层数，以二层及以下低层住房为主。第十七条“村民建设住房应当委托经过县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门培训合格的乡村建设工匠或者具备相应资质的建筑施工单位施工。村民建设住房达到下列条件之一的，应当委托具备相应资质的建筑施工单位施工，并向乡（镇）人民政府和县级人民政府住房和城乡建设主管部门申报，纳入工程质量安全监督体系：（一）三层及以上的；”
2018年5月1日起施行《浙江省农村住房建设管理办法》（以下简称“浙农房办法”）第七条“建设农村住房，由建房村民委托建设工程设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图；建设三层以及三层以下且不设地下室的农村住房（以下统称低层农村住房）的，也可以选用免费提供的农村住房设计通用图集，或者委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图。”第十条“除法律、法规另有规定外，农村住房建设不需要办理建筑工程施工许可证。建设非低层农村住房的，建房村民应当委托建筑施工企业施工；建设低层农村住房的，也可以委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。”
由“甘农房办法”的规定可知，二层及以下为低层住房标准，三层及以上的农村住房建设必须委托有资质的建筑施工单位施工，乡村建设工匠只能承接二层及以下的低层住宅。而在更早施行的“浙农房办法”则明确规定，三层及以下为低层农村住房的标准，并规定可以委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。
2024年3月1日起施行《四川省农村住房建设管理办法》（以下简称“川农房办法”）第二十一条“建设三层及以上的农村非低层住房，建房村民应当委托有相应资质的单位进行勘察、设计、施工。”，直接将三层定性为农村非低层住房，该定性明显与《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）有关低层建筑层数的规定不一致。由“川农房办法”第二十一条可以反向推出“二层及以下的为农村低层住房”这个结论。
将三地的农村住房建设管理办法比对后可以发现，经济发达的浙江省早在2018年就将农村低层住房的标准定为三层及以下，明确农村建筑工匠可以承接三层及以下的农民自建低层住房的施工。而经济尚不发达的甘肃省和四川省则将二层及以下定为农村低层住房标准，这是各省根据本地经济发展水平和农村建房现状制定的标准，虽与《民用建筑设计统一标准》不一致，但是众所周知，国家标准实际是最低标准，地方标准、行业标准应当高于国家标准，因此，川甘两省基于当地经济发展水平制定了符合本地农村建房实际状况的标准。
02
案例判决
一审判决的本院认为，原告与被告等人所签订的农村建房施工合同的标的为三层楼房，不属于农民自建低层住宅，根据建筑法相关规定，本案农村自建房的建造应适用建筑法的相关规定，故涉案房屋建造应由具有相应的施工资质的单位进行。原告虽有村镇工匠证书，但并非承包涉案建设工程的资质，故原、被告之间所签订的农村建房施工合同为无效合同，据此驳回了徐某关于律师费的主张。
二审根据《浙江省农村住房建设管理办法》第十条规定，浙江省内建设底层农村住房（三层以及三层以下且不设地下室的农村住房）的，可以委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。据此，在浙江省内，建设不设地下室的三层（含）以及三层以下的底层农村住房依法可以委托农村建筑工匠施工。本案中，徐某具有农村建筑工匠证书，具备相应的农村建房资质和技能，且案涉建房工程已经完工，陆某已于2023年1月入住，视为竣工验收合格，故陆某等与徐某签订的农房建筑工程施工合同合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则按约履行，一审认定农村建房施工合同无效存在错误，本院予以纠正。改判支持了徐某的律师费主张。
03
结合国家标准与建筑法的规定来认定农民自建低层住宅的标准
根据《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）的规定，住宅建筑的低层标准为1-3层，则在全国范围内认定建筑法律所规定的农民自建低层住宅的标准应当与该标准统一起来，当然全国各地可以根据本地经济发展水平制定更严于该国家标准的地方标准。在未制定农房建设管理地方性法规、地方政府规章和规范性文件的地方，应统一认定为三层及以下为农民自建低层住宅，便于统一法律适用，充分发挥国家标准的标准化意义。
住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局于2024年4月12日发布的《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》建村规〔2024〕4号，第五条“强化工作保障”要求“各地要加快建立完善省负总责、市县和乡镇抓落实的工作机制，因地制宜推动农房建设管理地方性法规、地方政府规章和规范性文件的制定，广泛宣传农房建设管理相关法律法规、政策举措，不断增强产权人和使用人等相关主体的法律意识、责任意识和安全意识。”
