近期，笔者接到了一位当事人关于其购买的二手房被法院另案查封相关问题的咨询。通过此次咨询，笔者发现，二手房在被卖出后未办理过户手续前因卖房人被法院另案执行而被查封的情况时有发生，对于购房人而言可能存在较大的风险。那么，购房人在符合哪些条件下能够排除法院的强制执行？笔者以下将结合相关法律规定及案例进行解答。

基本案情

本次咨询的购房人所告知的案件基本情况如下：

购房人A因自身购房需要，与卖房人B签订了一份房屋买卖合同并按照约定支付了定金和部分价款，但尚未入住该房屋，且因卖房人B的原因未能及时办理过户手续。然而，在购房人办理上述房屋的产权过户手续的过程中，购房人A发现：因卖房人B对外存在负债，该房屋被视为卖房人B名下的财产，被法院查封。然而，因购房人A名下无其他房产，如果上述房屋被法院执行，则将造成购房人A无处可居的局面。此时，购房人A向律师咨询：“在此种情况下，购房人A是否可以排除法院后续的查封拍卖等执行行为，并作为购房人主张对该房屋的各项权利？”

法律依据

针对上述购房人A咨询的问题（以下简称“本案”），律师首先检索到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议案件规定”）及《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（“执行异议之诉案件解释”），这两项法律规定的相关条款如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》

第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

第十六条 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

随后，律师检索了购房者对所购房屋因被法院另案查封而提出执行异议之诉的相关案例：

司法案例

新乐某某社与纪某某借款合同纠纷一案进入执行后，新乐法院对案涉房产进行查封，路某某、石某某向该院提出异议，主张其早在十几年前已购买案涉房产，购买后一直居住至今，提供相应证据予以证实。新乐法院经审查作出执行裁定书，中止对案涉房产的执行，新乐某某社遂提起执行异议之诉。

法院经审理查明，案外人路某某与石某某原系夫妻关系。路某某、石某某称二人向被执行人纪某某购买案涉房产，并以现金形式一次性支付纪某某全部房款，纪某某将案涉房产房产证交付给二被告，二被告装修入住。案件审理中，二人未提交书面房屋买卖合同，提交了银行取款凭证以及向他人借款的证人证言，《居民用电合同》，《自来水准用证》，二人还提交了离婚时法院作出的民事调解书，载明双方达成协议将案涉房产赠与双方儿子路某甲。二人称路某甲结婚后在案涉房产居住至今。再审开庭庭审后，路某某、石某某提交了在新乐市其二人名下无其他房产的证明。

对此，法院认为，本案审理焦点为案外人路某某、石某某对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于这一争议焦点，法院主要从以下三个方面进行认定。

一、关于路某某、石某某与纪某某是否签订了真实有效的书面买卖合同问题。法院通过《居民供用电合同》、《自来水准用证》等证据相互印证，认定路某某、石某某与纪某某之间存在真实的房屋买卖合同关系，且在人民法院查封之前购买并实际居住多年。

二、关于路某某、石某某购买案涉房产是否实际支付房款问题。法院通过证人证言等证据，认定路某某、石某某在购买案涉房产时支付了全款。

三、路某某、石某某主张是基于生活所需购买案涉房产，提供了名下无其他房产的相关证据，对路某某、石某某是基于生活所需购买案涉房产且名下无其他房产的事实予以认定。路某某、石某某购买案涉房产长期未办理过户手续，与纪某某居无定所、后又因犯盗窃罪受到刑法处罚等情节有关。较之被申请人新乐某某社与纪某某的借款抵押合同而言，纪某某将案涉房产卖与路某某、石某某后再挂失房产证重新办证进行抵押，其行为违背诚信；新乐某某社对案涉房产抵押未现场勘查，未尽审慎审查义务，故即使路某某、石某某对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行，路某某、石某某主张其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，予以支持。

律师评析

以上案例体现了法院对于二手房购房人可以排除法院执行所需的四个要件的认定标准及观点。显然，是否符合上述法律规定中这四个要件是购房人是否得以排除法院执行的核心。因此，对于购房人A是否可以排除法院执行的这四个要件，笔者结合上述案例评析如下：

1、已签订合法有效的书面买卖合同

签订合法有效的书面房屋买卖合同是构建购房人与卖房人买卖合同关系的基础，也是购房人取得占有、使用房屋这一财产性权利的前提。另外，从上述案例中的法院观点可见，即使没有签订书面的买卖合同，如果能够证明存在真实的房屋买卖合同关系（例如提供实际居住所产生的《居民供用电合同》、《自来水准用证》等证据），也同样可以证明事实买卖合同关系的成立，并认定购房人符合这一要件。由此，具体到本案中，购房人A应向查封房产的执行法院提供已经签署的书面买卖合同。

2、已合法占有该不动产

结合上述案例，购房人实际在房屋居住或出租房屋所产生的物业服务合同、交房证明、水电费、物业费缴纳凭证、出租合同等证据是购房人用以证明合法占有不动产的重要证据，可以进一步证明购房人对于房屋的实际占有。具体到本案中，购房人A目前尚未入住房屋，在此存在一定法律风险。对此，购房人A应结合房屋买卖合同的约定，和卖房人B提出要求入住房屋的聊天记录等证据，证明购房人A曾主动要求入住，而尚未入住的原因并非购房人A自身的原因。

3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

一般而言，二手房购房人在购买房屋时不会支付房屋的全部价款。同样，在本案中，购房人A也仅支付了案涉房屋的定金和部分价款，在此亦存在一定法律风险。对此，若购房人A想要进一步确保自身对该房屋的所有权，则此时应积极、主动地和执行法院以及相关申请执行人进行沟通和协商，要求在能够确保自身对该房屋享有所有权的情况下，可以将后续的购房款配合执行法院的执行，直接付款至执行法院的账户，以满足上述法律规定的要求。

4、非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记

以上述案例为例，在本案中，购房人A也是因为卖房人B的原因客观上未能办理过户手续。因此，尽管作为购房人在签订买卖合同后应当积极主动地促成房屋的过户登记以完成物权上的所有权转移，但如果仍未能办理过户，只要能够证明非因自身原因而未能办理，仍然符合这一要件。另外，参考案件，购房人A此时亦可举证其名下无其他房产的情况，故其没有任何动机和理由去拖延过户手续的办理。

律师建议

1、二手房的购房人在与卖房人签订房屋买卖合同前，应当尽可能对房屋产权人的信用状况、偿债能力等与其经济状况相关的信息进行调查了解，从而在一定程度上防止产权人的债权人后续申请法院对该房屋采取强制执行措施这一情况的发生；

2、如购房人已签订二手房买卖合同，购房人应当基于执行异议之诉案件解释第十四条等规定尽快完成支付部分房款（或支付全部房款）、办理房屋过户手续并实际占有使用房屋，包括保留支付凭证、过户申请材料等证据，从而排除可能发生的卖房人债权人对该房屋的执行。

3、在二手房交易过程中，购房人应当注意保留和卖房人以及中介公司之间的相关谈话记录，重点是合同价款的交付时间、产权过户时间、入住时间等重要问题的协商过程。